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房地产估价
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  房地产估价是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。


1、与客户联系,了解项目的基本情况,如:产权人名称、项目地址、估价对象、估价目的等,针对项目的具体情况,告知客户应准备的资料,与客户约定具体的查勘时间。一般情况下需要客户提供产权证、营业执照副本、身份证(个评)原件及复印件。


2、根据情况需要携带《评估委托书》、《优先受偿款调查表》、《担保函》、《现场勘察表》、照相机、测距仪等到查勘现场。


3、向客户了解评估范围,检查客户提供的资料是否齐全完整。核对产权证件原件,并拍照留档,未能核对原件的应要求委托方当事人在《估价委托书》中写明原因并签字确认;核实证件产权人是否一致,不一致则需提供相关证明;核实委托人与产权人是否一致,不一致则需提供《担保函》。


4、核实产权证证载坐落与实际查勘地址是否一致,包括房地产的边界、邻地关系、道路关系,查对地号、房屋门牌号码等,并现场定位。


5、将产权证的面积、形状、楼层与实物进行核对,核实房地是否对应、合一,建筑物有无占压红线,地上是否有违章建筑物及已拆除建筑物。谨防指认人指错,将没有纳入估价范围的相似的房地产冒充委估的房地产。


6、查看房屋的建筑结构、装饰装修、设施设备、实际用途、现状情况,并进行拍照,有栋号的按栋号的顺序进行拍照,没有栋号的按产权证号的顺序进行拍照。一般需要拍摄建筑物内外景、大门门牌、周围环境、商业氛围、道路、估价师在现场的照片等。同时测量房屋的层高。


7、核实每栋房屋的建成年代,注意证载是否与实际相符,是否进行过重建、翻新或改建,没有证载的,通过询问委托方、物业、周围居民等方式进行核实。


8、了解物业管理、停车情况,填写《现场勘察表》。根据情况收集租赁合同、销售合同、土地使用权出让合同、会计报表、大型酒店或商场的整体介绍及各层功能分布表、大型设备的记录(详细名称、型号、数量、生产厂家等)及其他必要资料。


9、对运用比较法等估价方法所选取的可比实例房地产进行必要的实地查勘。负责到售楼部、中介、物业管理公司等处查询估价对象及周边类似物业的售价、租金、物业管理状况等。


10、将收集的资料整理归类后交给撰写报告人,特殊情况以书面的形式进行说明。

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